Definiciones y objetivos
Casi sin excepción, el incremento del valor de un bien inmueble se debe al incremento del valor del suelo, ya que la edificación, por el contrario, normalmente pierde valor con el tiempo.
Podemos entonces definir “plusvalía” como el incremento del valor del suelo, sin modificar sus características, por acción de agentes económicos o circunstancias ajenas al respectivo propietario. Más sencillamente, la ganancia no generada por el esfuerzo del dueño del terreno.
Esta ganancia o “plusvalor”, contradice incluso los principios neoliberales, donde el individuo debe beneficiarse de sus propias acciones, no de acciones de terceros. Por ello, donde más se aplican leyes para capturar la plusvalía, es en las economías capitalistas desarrolladas.
En Ecuador, la “Ley Orgánica para Evitar la Especulación sobre el Valor de la Tierra y Fijación de Tributos”, publicada en Registro Oficial del viernes 30 de diciembre del 2016, comúnmente llamada “Ley de Plusvalía”, parte del principio que el excesivo incremento de valor de un bien inmueble, que no es fruto de la acción directa del propietario, pertenece a la ciudad. Este es una regla bien conocida en economía -más aun tratándose de recursos como la tierra, que existen en cantidad fija- y sirve para fundamentar impuestos como el «windfall tax» o “impuesto a las ganancias extraordinarias”. Por ejemplo, cuando las petroleras incrementaron brutalmente sus ingresos, no por más inversión o mejoras en productividad, sino tan sólo por el incremento del precio del petróleo, se aplicó un “windfall tax”, ya que las ganancias extraordinarias fueron fruto de las condiciones del mercado internacional, y no de las decisiones de las respectivas empresas, y, en consecuencia, ese “sobre valor” debe pertenecer al Estado, no al sector privado.
Con la Ley de Plusvalía las ganancias extraordinarias, más aún cuando es producto de la obra pública, van a los municipios; se evita la corrupción de utilizar información privilegiada para lucro privado; se impide la especulación del suelo y potenciales burbujas inmobiliarias; y se crean fuertes incentivos para declarar el verdadero valor del inmueble y así evitar la evasión del impuesto catastral.
Ganancias extraordinarias por obras de terceros o decisiones públicas
La necesidad de una nueva ley de plusvalía se evidenció durante la construcción del edificio de UNASUR. Tuvimos que expropiar terrenos aledaños para ampliar las zonas verdes, y debimos pagar cinco y seis veces el valor catastral, pues los terrenos habían ganado “plusvalía” gracias a la obra del mismo Gobierno.
La plusvalía así generada pertenece al público, no a unos cuantos, pero las leyes eran tan contradictorias que los municipios podían cobrar tasas por mejoras, no así el Gobierno Central, a excepción del Ministerio de Obras Públicas y Transporte, el cual, por una mala cultura institucional, hasta antes de nuestro Gobierno jamás había cobrado un solo centavo.
De acuerdo al Centro de Estudios Fiscales del SRI, en el año 2013 y solo en los nueve principales municipios del país, más de 600 millones de dólares fueron a manos privadas por concepto de la plusvalía que generó la inversión pública.
Es un típico caso de socialización de los costos -la inversión del Estado la pagamos todos- y privatización de las ganancias -la plusvalía generada va a pocas manos-. El recuperar esa plusvalía generada por recursos sociales, no es una imposición, sino una devolución.
Pero incluso cuando la inversión que generó el plusvalor es privada, de acuerdo al principio de que los agentes económicos deben beneficiarse de sus propias acciones y no de acciones de terceros, dicha plusvalía pertenece al público.
La empresa privada construirá en Posorja el nuevo puerto de aguas profundas. El valor de las tierras aledañas ya se está incrementando fuertemente. Esas ganancias extraordinarias, fruto no de la acción de los respectivos propietarios, sino de la nueva inversión, deben quedar para Guayaquil.
La plusvalía también puede originarse sin ninguna inversión, tan solo por la decisión de autoridades públicas. Un caso paradigmático es el cambio del uso del suelo -de rurales a urbanos- por parte de los municipios. Esto ocurrió en Guayaquil con terrenos aledaños al proyecto de riego Chongón-San Vicente, cuyos propietarios vieron multiplicar por diez el valor de sus predios.
Esta plusvalía pertenece a la ciudad, y si se utilizó información privilegiada para lucrar, es además corrupción. Hay muchas fortunas que se han hecho de esta mala manera. Por ejemplo, el libro de Alfredo Vera “El lleve de la Perimetral”, demuestra cómo la vía Perimetral de Guayaquil multiplicó el valor de los terrenos por donde pasa, los cuales ya habían sido adquiridos por personas vinculadas a las autoridades que decidieron el trazado de la vía.
La nueva Ley convierte en inútiles estas prácticas corruptas.
Especulación y burbujas inmobiliarias
La plusvalía también se genera por la especulación de la tierra. Simples expectativas, incremento de la densidad poblacional, o, en general, incremento de la demanda, pueden aumentar varias veces y sin ningún esfuerzo del propietario, el valor de la tierra. Si el incremento de los precios es demasiado fuerte y basado exclusivamente en expectativas, es lo que se conoce como “burbuja inmobiliaria”, como la ocurrida en España, que tanto daño hizo a nuestros migrantes. Al destinarse la plusvalía a la ciudad, se elimina la posibilidad de especulación.
Se argumenta que se «invertía» en inmuebles para luego venderlos a más valor, y que esto no necesariamente es especulación. Por ejemplo, después del feriado bancario, y por la falta de confianza en la banca, muchas familias decidieron guardar sus recursos adquiriendo bienes inmuebles. Esto es legal, legítimo, y hasta obvio. En este caso, no existe ninguna contradicción con la Ley, la cual admite una ganancia razonable, que incluso hará que la mayoría de propietarios pague menos en impuesto predial.
Es decir, no es cierto que la gente no tenga derecho a beneficiarse por la venta de un inmueble. La ley solo pone un tope al intento de comercializar el bien inmueble en valores elevados en periodos cortos de tiempo. Lo que se grava es la ganancia extraordinaria. Haciendo una analogía con finanzas, no se grava una razonable tasa de interés, sino la usura.
No es verdad que una ley para evitar la especulación del suelo afecta al sector inmobiliario. ¡Afecta a los especuladores!
Aquí intervienen nuevamente cuestiones ideológicas. La derecha defiende la “libertad” de tener ganancias ilimitadas. Es decir, para ellos la libertad es la no intervención. Tal vez no se han enterado que si los propietarios ganan más, significa que alguien también paga más, y ese “alguien” es el ciudadano común, la pareja que recién empieza su vida, la familia que busca dejar de arrendar y tener un techo propio. Con la especulación, no hay creación de valor, tan solo extracción de valor de otros segmentos poblacionales, normalmente compradores de clase media y pobre. Es a ellos a quien defiende la Ley. Para nosotros, libertad es la no dominación, y por ello defendemos los derechos de los compradores.
Los críticos de la Ley incurren en otro error cuando utilizan el enfoque microeconómico. Los hacedores de política deben utilizar el enfoque macroeconómico.
Microeconómicamente, el mantener un terreno ocioso durante años para que aumente su valor, puede beneficiar a una persona o grupo, pero macroeconómicamente significa subutilización de recursos sociales; no crea valor agregado en la economía; y reemplaza a los depósitos bancarios y el consiguiente crédito, que es la manera eficiente de encauzar el ahorro a la inversión.
Es decir, la “inversión” en inmuebles -particularmente terrenos- como «reserva de valor», es ineficiente económica y socialmente hablando.
Terminar con la evasión del impuesto predial
Un problema casi irresoluble era que los valores catastrales de un inmueble se acercaran a los valores comerciales, es decir, a los valores reales, para así tener una correcta recaudación del impuesto predial, el cual debería ser uno de los principales ingresos municipales, pero que en el país apenas alcanzan un 0,12 % del PIB. Los municipios no cobran adecuadamente impuestos ni servicios, y, como consecuencia de ello, la mayoría de recursos debe salir del Estado central. La baja recaudación municipal por impuestos y servicios es uno de los principales problemas para tener verdadera autonomía y capacidades en los gobiernos locales.
La Ley de Plusvalía termina en gran medida con la evasión del impuesto predial, ya que si alguien compra una casa a $100 mil, pero registra en el contrato un valor de $30 mil, correrá el riesgo de pagar mucho más impuesto al venderla a su valor real. Por el contrario, probablemente no pagará nada si registra correctamente el valor del inmueble.
La mayor parte de los efectos de la ley, en vigencia desde diciembre pasado, se verán a partir del año 2018. Sin embargo, ya es posible observar un importante sinceramiento del valor de los inmuebles.
Supuestos efectos negativos de la Ley
Durante la discusión de la Ley de Plusvalía, se desató una campaña mediática que sin duda produjo efectos negativos en los posibles compradores de viviendas. Ciudades como Quito vieron caer fuertemente las solicitudes de permisos de construcción, y muchos promotores sufrieron la deserción de sus clientes.
No es la Ley, que ni siquiera estaba en vigencia, la que causó esos efectos, es la desinformación. Las personas o familias que estaban adquiriendo una vivienda para habitarla, y para ello se endeudaban a largo plazo con la banca, se beneficiaban con la ley porque pagarían menos impuesto predial. No había motivo para la deserción.
Algún sesudo economista dirá que, de todas formas, el mal está hecho, el sector inmobiliario paralizado, y que, para cambiar las “expectativas”, hay que derogar la ley. El problema es que, si cada vez que queremos hacer algo por el bien común, nos dejamos “atemorizar”, jamás tendremos un mejor país.
Es la estrategia que han utilizado para todo, todo el tiempo, como con el dinero electrónico, hasta que pasó a manos de la banca
En todo caso, si disminuyó la inversión en inmuebles como “reserva de valor” y también cayó la compra de vivienda para habitarla, significa que se redujo la demanda, y de acuerdo al mecanismo de mercado esto implicaría una fuerte reducción de los precios de los inmuebles. ¿Alguien ha visto que se han reducido los precios de las viviendas o de los arriendos? Sus propios argumentos tan solo verifican el poder de mercado existente, y la necesidad de una adecuada regulación del mercado inmobiliario, que es precisamente lo que busca la Ley de Plusvalía.
También se ha confundido los efectos de la Ley con los problemas económicos. Con un ajuste en la inversión pública de cerca del 6% del PIB en los últimos dos años, necesariamente tenía que afectarse el sector construcción, puesto que el Estado es uno de los principales contratantes de las constructoras privadas. Además, las construcciones residenciales son bienes de consumo duradero, que a su vez son los más sensibles a una disminución de ingreso producida por una recesión.
Pese a todo esto, jamás el sector de la construcción e inmobiliario ha ganado tanto. En el 2006 tuvieron utilidades por $180 millones, y no obstante todos los problemas que hemos enfrentado, en el 2016 tuvieron utilidades por $930 millones, es decir, cinco veces más. Es sorprendente que algunos sólo vivan quejándose.
| Utilidades | |||||
| millones de dólares | |||||
| Sector | 2002 | 2006 | 2014 | 2015 | 2016 |
| Construcción | 30 | 70 | 591 | 539 | 563 |
| Inmobiliarias | 35 | 110 | 545 | 513 | 373 |
| Total | 65 | 180 | 1135 | 1051 | 936 |
| Fuente: | SRI | ||||
La realidad es que el problema no es con las familias, las cuales sin duda se benefician de la Ley, ni con el sector de la construcción y la verdadera promoción inmobiliaria, cuyo principal problema es la especulación del suelo. El problema es con ciertos empresarios.
El Sector Inmobiliario engloba a todo aquel que negocia con bienes inmuebles: terrenos, oficinas, casas, etc. Existe un porcentaje de este sector que se dedica a “invertir” en adquirir bienes inmuebles, y esperar a que por obras en la ciudad se incremente el valor comercial de los mismos, para revenderlos en cortos periodos de tiempo en valores muy superiores. Este sector se vería afectado sin duda. Pero el concepto de este “negocio” está mal enfocado desde el inicio, pues no es más que especulación sobre bienes de necesidad prioritaria.
No es coherente que el que especula con arroz en época de hambruna seguramente tenga cárcel, pero el que especula con terrenos y viviendas en época de déficit habitacional, reciba un premio.
Lamentablemente, a nivel político enfrentamos el clásico problema de una ley que «afecta» a un grupo preciso y poderoso de «negocios inmobiliarios” -incluyendo prepotentes alcaldes-, y, aunque beneficia a las grandes mayorías, éstas no perciben inmediatamente -ni tienen por qué hacerlo- los beneficios directos de la ley. En consecuencia, sólo se oyen críticas.
Conclusiones
La Ley de Plusvalía es tremendamente beneficiosa para la inmensa mayoría de ciudadanos, para los municipios, y para los verdaderos promotores de vivienda, cuyo principal problema es encontrar suelo barato.
La ley además crea un país menos inequitativo, al permitir recuperar la inversión pública, captar las ganancias extraordinarias para la ciudad, e impedir la especulación y una muchas veces muy injusta transferencia de valor de los compradores a los propietarios.
La Ley también impide prácticas corruptas, como la subvaloración de inmuebles y lucrar de información privilegiada.
Por último, no hay argumentos técnicos para sostener que la Ley de Plusvalía afecta a la construcción y al sector inmobiliario. El problema real es que una gran parte de los empresarios ecuatorianos están acostumbrados a enriquecerse en poco tiempo sin hacer grandes inversiones, esfuerzo ni innovación.
Las cámaras de la producción y especuladores inmobiliarios quieren imponer sus intereses. ¿Volverá el viejo país? El riesgo es alto, ya que en estos tiempos de “voluntad de diálogo”, se sacrifica lo fundamental: la verdad.